La zona marítimo terrestre (ZMT) es la franja de 200 metros de ancho a lo largo de los litorales Caribe y Pacífico del país, los cuales se miden horizontalmente a partir de la línea donde llega la marea y los terrenos y rocas que deja el agua en descubierto. Para efectos legales, esta zona comprende todos los peñascos marítimos que hay en el territorio nacional, como en el que está ubicado el residencial Altos de Leonamar, en Puntarenas.
Aunque por ley todo lo que está dentro de esta delimitación geográfica es propiedad del Estado y no puede ser aprovechado por terceros, existen excepciones en aquellos terrenos concesionados por los gobiernos locales o los que fueron inscritos antes de que entrara a regir la ley de ZMT a finales de los años 60. Esta última variable es la que se cumple en este condominio privado en donde cinco casas de lujo se fueron al abismo la semana pasada.
De esa manera lo confirmó a La Nación el encargado de zona marítimo terrestre del Departamento de Servicios Técnicos de la Municipalidad de Garabito, Jason Angulo, al explicar que aunque los lotes de las viviendas precipitadas se encuentran a menos de 200 metros del mar, están clasificados como propiedad privada y tienen la posibilidad de levantar construcciones con los permisos correspondientes, debidamente fiscalizados por el municipio.
El funcionario aludió al artículo 6 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre N° 6043, en el que se detalla que las disposiciones de la legislación no se aplicana las propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares. “Esas fincas de ahí subiendo son de los años 40, por lo menos”, detalló Angulo.
Mauricio Montero, del Departamento de Información y Regularización del Territorio del Sistema Nacional de Áreas de Conservación (Sinac), explicó que aunque es sabido que existen peligros de levantar construcciones en este tipo de terrenos, si los propietarios obtienen el visto bueno del Estado, pueden asumir ese riesgo.
De hecho, comentó que el proceso de delimitar la zona marítimo terrestre en el país usualmente conlleva disputas con las municipalidades que alegan no estar de acuerdo con las mediciones técnicas del Sinac o incluso las califican como excesivas. Subrayó que estas discusiones son muy comunes en las zonas costeras.
“Yo desconozco cómo está clasificada esa zona (Altos de Leonamar), si ya la Municipalidad la tenía clasificada como área residencial o incluso si hay un plan regulador. Hay que ver cómo está clasificada según los instrumentos que se utilizan para hacer la planificación territorial en esa área, porque cuando se hace la exclusión de áreas de patrimonio natural del Estado, la Municipalidad debe hacer análisis para definir su posible uso”, agregó.
Sin detalles de los permisos
La Nación le consultó por este tema al gobierno local de Garabito y le solicitó una copia de los permisos de construcción que se aprobaron para levantar estas viviendas de lujo, así como los estudios técnicos que fundamentaron esos permisos. Sin embargo, al cierre de esta nota no se recibió respuesta del municipio.
Por su parte, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) confirmó que está realizando una investigación sobre el desastre ocurrido en el condominio, en el que conviven más de 100 asociados, entre ticos y extranjeros. Asimismo, el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) indicó que realizará un peritaje para revisar variables como la evacuación de aguas, saturación y movimientos tectónicos.
“Haremos un informe para revisar antecedentes del proyecto en lo que se refiere a las aprobaciones realizadas por las distintas instituciones que expiden permisos para el desarrollo y construcción de proyectos. El informe también incluirá la condición y estado actual de los predios afectados, un estudio del proyecto planteado por el desarrollador, así como las recomendaciones del equipo técnico que visita la zona”, explicó el INVU.
El presidente del Colegio de Ingenieros Topógrafos, Marco Zúñiga, apuntó que esta tragedia debe levantar alertas para cualquier persona o empresa que desee construir en peñascos marítimos, ya que hay que tener claro que el riesgo aumenta frente a cualquier otro tipo de suelo. Lo más determinante es hacer estudios geotécnicos que determinen las condiciones del terreno y análisis de la parte tectónica y manejo de aguas.
“Hay que tener mucho cuidado de cómo se evacuan las aguas y hacia dónde van a ir para que no ocasionen problemas. Un mal manejo de aguas es tremendo para la estructura, porque podría socavar la tierra de una propiedad y falsear un talud. Lo vemos con los huecos que se agrandan en las calles por el agua de lluvia, por ejemplo. Hay que atender los estándares de calidad del CFIA y lo que establece el Código Sísmico”, concluyó.
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Retos
Mauricio Montero rescató que una de las grandes dificultades que enfrenta el Sinac para asegurar la zona marítimo terrestre en Costa Rica es que en ocasiones solo con revisiones de campo y consultas al Registro Nacional se logran percatar que hay propiedades inscritas por terceros que traslapan con zona prohibida.
“Lamentablemente, uno de los problemas que tenemos es que la disponibilidad de planos y demás información territorial no ha sido muy buena. Nosotros todavía no hemos completado un mapa catastral y las definiciones de patrimonio natural del Estado son tan técnicas que requieren de un levantamiento de campo sumamente caro y lento”, explicó el funcionario, al destacar que ya han hecho denuncias por incumplimientos en Garabito.
Uno de los casos recientes fue el del plan Distrito Gubernamental de Garabito, que fue declarado como de interés cantonal por la Municipalidad el 20 de julio del 2017 y, desde aquel momento, comenzó la construcción de caminos y movimiento de tierras. Las obras se desarrollarían en un área de 36 hectáreas para edificios de unas 30 instituciones públicas, y contarían con alcantarillado sanitario, energía solar y cableado subterráneo.
El problema es que el proyecto se levantaría en una finca que contiene un área de humedal y es atravesada por diversos cuerpos de agua. De acuerdo con la Fiscalía, se presume que se realizó relleno de humedales y entubamiento y modificación de cauces de dominio público, a pesar de que tanto la Municipalidad como la empresa desarrolladora conocían que el sitio tenía sectores con suelos característicos de humedal y que se invadía cauces de dominio público y sus respectivas áreas de protección.
Finalmente, para Montero es necesario que el país le tome más importancia al cuido de la zona marítimo terrestre, ya que influyen tres variables: el aspecto histórico social con el que se poblaron las costas, la parte natural que desde los años 70 cuenta con más medidas para protegerla y la atención de la deficiencia de información registral del territorio, ya que “en muchas costas es difícil decir hasta dónde llega la ciudad”.
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