La población tiene muy pocas posibilidades de comprar casa debido a la falta de un parque residencial suficiente, desempleo, ingresos bajos, endeudamiento familiar y una política bancaria muy restrictiva. De acuerdo con la encuesta nacional de hogares, a julio del 2021, el faltante de viviendas ascendía a 151.547.
Sobre cómo atender este problema, deberíamos revisar experiencias internacionales, mecanismos de alianzas público-privadas incentivadores tanto de la compra como del alquiler. España, por ejemplo, promueve tres iniciativas adaptables a nuestro país.
La primera es un sistema mediante el cual el Estado saca a concurso, bajo el mecanismo de subasta, el arrendamiento de una cantidad de casas en zonas predeterminadas. Las empresas inmobiliarias o los fondos de inversión presentan sus ofertas de alquiler mensual que desean que el gobierno les pague.
Se esperaría que fuera a precios de mercado o incluso por debajo, con la expectativa de que este les alquile paquetes de más de 20 casas por un plazo de 25 años, lo que significa un pago muy seguro en comparación con la adquisición personal.
Hecha la adjudicación, el gobierno puede subarrendar a terceros necesitados de vivienda, cobrar una renta con descuento de no menos de un 15%, lo que significa que, al final, el Estado solo subsidia la diferencia entre el alquiler pagado por él y las familias.
Un segundo programa es el de la Alcaldía de Madrid. Se basa en una concesión durante 50 años de diferentes terrenos públicos destinados a la construcción de vivienda para alquilar a un precio asequible, hasta un 20% por debajo del valor de mercado.
La concesión se fundamenta en la premisa de que los oferentes, los que van a construir, solo tienen que invertir en la obra porque el gobierno cede la tierra para el fin indicado. El modelo es un moderno enfoque de concesión administrativa demanial, de acuerdo con el cual el arrendador, ya sea una empresa privada, un fondo de inversión, una cooperativa, etc., hipoteca el derecho de la concesión, o bien, titulariza la concesión a través de una bolsa de valores, esto es, captar dinero de personas físicas y jurídicas o inversionistas institucionales, entre otros, para financiar la construcción. La garantía es el derecho de explotación pública de los alquileres en el tiempo.
El municipio de Barcelona combina el modelo mencionado con una versión donde el Estado adquiere grandes cantidades de viviendas, compradas a través de concursos públicos, de empresas privadas, las cuales destina exclusivamente al alquiler por un plazo de, como mínimo, 15 años, al final de los cuales los inquilinos pueden comprarlas o, en su defecto, otro familiar tomarlas en alquiler.
En esta versión, las economías de la compra de grandes cantidades de viviendas se esperarían que se traduzcan en alquileres más cómodos para las familias seleccionadas.
Debido a las circunstancias económicas y fiscales que vivimos, resulta relevante revisar nuestra legislación para dar cabida a estos modelos, muy orientados a las poblaciones jóvenes. De esa manera, mejoraría la disponibilidad de los ingresos familiares y facilitaría a quienes piensan en una vivienda en propiedad disponer de un incentivo para el ahorro de la prima o, alternativamente, aumentar el gasto, lo que tendría un efecto positivo para la economía.
Por la estabilidad financiera que ofrecen estas nuevas versiones se constituye en un atractivo para los fondos de pensiones y los inversionistas privados. Vale la pena analizarlas.
melizandro@cenficr.com
El autor es economista.