Quizás algunas personas piensen que tomar el valor de 0,56 por participación en el Fondo Inmobiliario de Renta y Plusvalía (FIRP) sea una buena decisión: take the money and run.
Solamente que, si más del 10 % decide hacerlo, se revoca la administración del fondo Vista, de Acobo, otorgado por la Asamblea el 13 de noviembre, y quedará en manos de la Superintendencia decidir el futuro del fondo que, según me han explicado, puede tener varias vertientes:
1. Desinscribirlo y que sean los propios participantes quienes lo administren, lo cual implica que no existirá supervisión. Si con supervisión se llegó a esta situación, no imagino qué pasaría sin ella.
2. Designar una nueva administración temporal para que ordene la casa y, posteriormente, convocar una nueva asamblea que haga una nueva designación de la administración. Esta alternativa serían la más razonable y responsable para proteger los intereses de los inversionistas.
3. En el caso de decidir liquidarlo, sería la menor protección posible para todos. En las condiciones actuales del mercado inmobiliario, el tipo de cambio del dólar, la perentoriedad de realizar la venta a corto plazo, la baja en las transacciones de bolsa local y el contexto macroeconómico en una administración del país que no tiene ni pies ni cabeza, sería una masacre.
Existen $56,3 millones de participaciones, activos por $72 millones y neto por $67,1 millones, apalancamiento próximo al 7 %, una cartera de clientes estable y potencial para crecer, si al valor en libros $1,19 y valor de mercado $0,56 no ha existido una oferta, al liquidar se obtendrá mucho menos, puesto que también habrá que descontar la comisión del liquidador. Entonces, los inversionistas tenemos en nuestras manos protegernos no utilizando el derecho de receso.
No debemos caer en la tentación de pensar que tomarlo es una buena decisión, pues estamos ante el dilema del prisionero, descrito por la teoría de juegos así: “Dos criminales son apresados en celdas aisladas. La policía no tiene pruebas para juzgarlos por el cargo relevante, sino aplicarles un cargo menor de un año, a menos que uno testifique contra el otro. Les hacen la siguiente propuesta advirtiéndoles que el otro también la recibiría: si testifica, queda libre y el otro recibiría tres años de prisión, pero en el caso de testificar, ambos recibirían una sentencia de dos años”.
Pensando en el beneficio de quedar libres, ambos testifican y obtienen dos años (cuatro en total), pero de no haber testificado, habrían ido a la cárcel un año (dos en total).
Los inversionistas del FIRP estamos ante una encrucijada semejante. De no optar por el derecho al receso, tenemos la oportunidad a mediano plazo de recuperar el valor y rendimiento de nuestras participaciones y obtener más de 0,56.
De hecho, la opción de acogerse al receso es solo realista un 10 % o menos de las participaciones que lo soliciten. De ser tan solo una participación más, caemos en los escenarios negativos ya señalados: liquidación, organización sin supervisión y, en el mejor de los casos, que la Superintendencia, por el bienestar de todos los inversionistas, nombre un nuevo administrador temporal.
Como comprenderán, mi decisión será no tomar el derecho de receso del Fondo Inmobiliario de Renta y Plusvalía.
El autor es inversionista.