La Sala Constitucional ha debido desarrollar una acelerada, pero consistente, doctrina jurisprudencial, en respuesta a la crisis producida por la covid-19, pandemia que ha obligado al Poder Ejecutivo a declarar estado de emergencia y al Legislativo a generar, en tiempo récord, regulaciones especiales para atender las consecuencias sanitarias, económicas y sociales.
En sus resoluciones, la Sala explica que la situación es excepcional y, por ello, se justifica la adopción de medidas atípicas en actividades como la circulación vehicular, el acceso a servicios públicos, el ejercicio de la actividad comercial, entre otros (sentencias 2020-06881, 2020-06845 y 2020-06808).
Entre los proyectos de ley cuyo fin es paliar la grave afectación que sufren familias y empresas, se encuentra una moratoria para el pago de alquileres residenciales y comerciales.
Aunque la constitucionalidad de la propuesta ha sido cuestionada, el texto está perfectamente acorde con la carta magna.
Análisis puntual. El proyecto no contraviene la libertad de comercio ni su derivado, el derecho a la libre contratación. Preserva íntegras las estipulaciones establecidas por las partes contratantes.
Lo que pretende el plan es que, en ausencia de un acuerdo entre arrendador e inquilino, sea diferido en el tiempo el cumplimiento de algunas de las obligaciones pactadas.
El proyecto promovido por el Ministerio de Vivienda brinda la posibilidad de llegar a un arreglo de forma voluntaria, de modo que resulte innecesario el cumplimiento forzoso de la ley.
El texto no lesiona la irretroactividad de las normas. La ley no alteraría las condiciones contractuales, las cuales podrían, sin duda, ser consideradas situaciones jurídicas consolidadas.
Todas las obligaciones del contrato se preservan. Queda establecida una regulación excepcional para atender temporalmente la emergencia.
Es evidente que no se condonan deudas del inquilino ni se eliminan los derechos de uso, goce y recuperación del propietario.
La propuesta cumple rigurosamente el principio constitucional de razonabilidad. Se basa en una necesidad evidente. El estado de necesidad es un estándar internacional que justifica medidas adoptadas por los Gobiernos en situaciones excepcionales, cuyo objetivo es proteger valores de rango fundamental.
Por otra parte, emplea un mecanismo idóneo para amparar a las personas y a las empresas arrendadoras.
Salvaguardas. La medida es proporcional, pues el sacrificio para el propietario de recuperar la cuota en un plazo futuro determinado es esencial para salvaguardar la economía.
Asimismo, las personas y los comercios no perderán el derecho sobre el local arrendado, la medida les dará el respiro necesario para que no se vean todavía más afectados, como ocurriría si se procede a ejecutar desalojos masivos.
La medida no es desproporcionada dada la magnitud de la emergencia actual; es temporal y exige al inquilino demostrar la caída o pérdida de sus ingresos a consecuencia —directa o indirecta— de la pandemia.
Antes de aprobar el proyecto, el legislador debe considerar el caso particular de quienes reciben todos o un muy alto porcentaje de sus ingresos por el pago de alquileres. Y, más aún, el de aquellas personas —físicas o jurídicas— con fuertes cargas por el financiamiento recibido para sus emprendimientos.
Plazo definido. También, debe evitarse aprovechar la crisis para generar cambios estructurales en esta materia, sin la reflexión reposada y participativa elemental.
Proteger a las familias residentes en viviendas alquiladas, así como a la gran cantidad de empresas para cuyo negocio necesitan rentar inmuebles no solo es lícito, sino también un deber constitucional recogido en los artículos 21, 50 y 51.
mcarvajal@batalla.com
El autor es abogado y profesor de Derecho Constitucional en la UCR.