La ley de inquilinato vigente, aprobada en épocas de mayor inflación, autoriza incrementos hasta de un 15% anual. Según datos del INEC, entre el 2007 y el 2014, el incremento promedio osciló entre menos del 5% y un máximo del 7%. Ahora, los diputados pretenden reducir el incremento permitido al nivel de la tasa de inflación ( La Nación , 9/3/2015).
Que el exdiputado José María Villalta propusiera un control de precios para los alquileres, no sorprende; a fin de cuentas, el socialismo que propugna consiste en hacer caso omiso del conocimiento y presentar propuestas – tal vez de buena voluntad– que no tendrían la menor probabilidad de funcionar en el mundo real.
Es, ni más ni menos, que el triunfo del deseo sobre la experiencia, de la falsa esperanza sobre la razón; es hacer castillos en el aire. Sin embargo, los argumentos que dan diputados de diversas fracciones para apoyar el proyecto son patéticos. No todo el mundo debe ser economista, pero debería ser obligatorio haber aprobado un curso de lógica formal para ser diputado.
Una función primordial de los precios es la de enviar señales a productores y consumidores acerca de la escasez relativa de los distintos bienes y servicios que se transan en el mercado. Cuando en condiciones razonablemente competitivas el precio de un artículo sube, revela la insuficiencia de la oferta para suplir la demanda al precio inicial, y hace que menos personas puedan consumirlo y que el bien sea más apreciado.
El productor, a su vez, entiende que vale la pena incrementar la producción del bien (o entrar a producirlo). De esta forma, el precio, eventualmente, vuelve a estabilizarse en un nivel que puede ser inferior, similar o mayor al original. Lo vemos muy claramente en las fluctuaciones de los precios de las legumbres a lo largo del año. Un tomate en temporada no solo es más sabroso, sino que es, en general, más barato que en la época del año cuando no se produce.
Perogrullada. Don Rafael Ortiz, del PUSC, dice que “tal vez, en el caso de viviendas de alquiler de un costo más popular, no haya habido aumentos tan abusivos, pero en cuanto a las casas para la clase media, es posible que sí”. Verdad de Perogrullo, como que también es posible que no. Una corazonada no es un fundamento sólido para diseñar política económica.
Conviene aclarar que los promedios no reflejan el panorama completo. Es posible que, como señala el diputado Ortiz, en algunos casos, arrendante e inquilino hayan pactado el porcentaje máximo de incremento. El desarrollo inmobiliario del país no es uniforme, e incluso dentro de una misma ciudad se presenta variabilidad.
Una zona con sobreoferta inmobiliaria no soporta incrementos en la parte alta del rango permitido, ya que los propietarios saben que los inquilinos pueden fácilmente encontrar otras opciones más asequibles o con incrementos menores.
La otra cara de la moneda se presenta cuando hay exceso de demanda en una zona en particular, cuando las tasas de ocupación son compatibles con la ocupación plena. Poder ajustar los alquileres al alza envía la señal a los inversionistas de que vale la pena construir nuevos desarrollos inmobiliarios. En estos casos, más bien convendría eliminar el porcentaje máximo de ajuste.
Falacia. El diputado Edgardo Araya, del Frente Amplio, adujo que “en su experiencia como notario se ha encontrado con muchos casos en los que los propietarios buscan, precisamente, aumentar la tarifa de la renta en el monto máximo que ha permitido la ley hasta ahora”.
Esto es lo que en lógica se conoce como la falacia de la generalización apresurada, que se produce cuando se generaliza a partir de casos que son insuficientes o poco representativos.
El hecho de que algunos de sus clientes hayan vivido esta situación no permite concluir que sea una práctica prevalente. El principio de la autoselección implica que es altamente probable que entre los clientes que buscan la asesoría de un abogado inclinado a favorecer al inquilino estén sobrerrepresentados aquellos que han topado con arrendantes “abusivos”.
El otro diputado mencionado en el reportaje merece el beneficio de la duda. Antonio Álvarez, del PLN, explicó: “Hay aumentos que están por encima del 10%, muy por encima de la inflación ya por contrato. Son los datos que tenemos, que los aumentos están por encima del 10%”. No se menciona cuál es la fuente de esos datos, pero, como ya dijimos, si el promedio está por debajo del 7%, es factible que haya incrementos por encima del 10%, de la misma forma que es posible –y conozco casos reales, pero no podría sostener que son la norma del mercado– que existan contratos de alquiler sin incrementos anuales y otros donde más bien el propietario ha tenido que rebajar el alquiler para no perder al inquilino.
Es muy posible que cuando el diputado afirma que esos “son los datos” que tienen se refiera a evidencia anecdótica que difícilmente sustenta la conclusión de que es necesario poner un tope al crecimiento de los alquileres.
El porcentaje de inflación – como cualquier otro– es un tope arbitrario. El negocio inmobiliario tiene particularidades que no se reflejan en un índice de precios al consumidor. De confirmarse mi sospecha, incurre don Antonio en la falacia de conclusión desmesurada, que se presenta cuando la generalización va más allá de lo que justifican los datos.
Buenas intenciones. La aprobación del proyecto de ley desincentivará la construcción de inmuebles para alquiler.
Zonas con déficit habitacional o comercial van a terminar con alquileres más altos como punto de partida de cualquier contrato para compensar la imposibilidad de ajustarlos lo suficiente durante su vigencia. Y zonas que hoy presentan sobreoferta, donde los porcentajes de incremento máximo son irrelevantes porque el mercado dicta otra cosa terminarán, eventualmente, revirtiendo la situación, lo que generaría una escasez relativa y el consecuente incremento de los alquileres. Muy lejos de las aparentes buenas intenciones de quienes impulsan este despropósito.
El autor es economista.