El cantón Central de Heredia espera la construcción de ocho nuevos proyectos inmobiliarios, que aumentarán la oferta comercial y residencial.
La Municipalidad de Heredia informó de que se trata de cuatro complejos de uso mixto (combinan residencia, comercio o entretenimiento, entre otros): Finca Montealegre, Santa Verde, Reina del Café y Eco.
En el sector comercial, se registran otros dos: el megaproyecto Oxígeno y la plaza San Francisco. Mientras, en el segmento residencial, están el desarrollo Las Flores y el residencial Bambú.
Todas estas iniciativas cuentan con las autorizaciones municipales previas (desfogue pluvial y uso de suelo), para que posteriormente procedan a presentar la solicitud de la licencia de permiso de construcción.
No obstante, algunos tienen previsto iniciar en el corto plazo y otros en el mediano, ya que dependen del ritmo que cada desarrollador lleve respecto al resto de permisos que falten para obtener la licencia final.
“Los desarrolladores deben tramitar autorizaciones en los entes que correspondan, según la ubicación y afectación de la propiedad o proyecto (MOPT, Recope, Incofer, Minae, INVU, Empresa de Servicios Públicos de Heredia)”, explicó Paulo Córdoba, gestor de Desarrollo Territorial del municipio.
Además, deben contar con la viabilidad ambiental de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (Setena), pasar al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), y luego ir a revisión de instituciones como el Ministerio de Salud, Bomberos, Acueductos y Alcantarillados y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).
Finalmente, cada proyecto ingresa a la Municipalidad para la aprobación de la licencia del permiso de construcción municipal, donde se debe verificar el cumplimiento de la Ley de Construcciones y su reglamento.
Algunos desarrolladores ya han avanzado y tienen previsto su llegada en el corto plazo.
Tal es el caso de Oxígeno, el primer desarrollo tipo human playground del país, que combinará áreas temáticas como anclas del comercio, lo mismo ocurre con proyecto Santa Verde.
Los dos complejos son desarrollados y operados por Cuestamoras, compañía que invertirá más de $250 millones entre ambos y que tiene previsto cumplir con todos los requisitos para comenzar las construcciones a finales de este 2016, informó Javier del Campo, director comercial de Cuestamoras Urbanismo.
Por su parte, el megaproyecto Finca Montealegre combinará comercio de conveniencia, gastronomía, entretenimiento, vivienda, un campus universitario y una escuela, afirmó Agustín Morales, gerente de Desarrollo de Portafolio Inmobiliario.
El vocero comentó que Finca Montealegre se irá ejecutando por etapas y proyectan iniciar en menos de tres años. Estima una inversión de más de $500 millones, a un plazo de 20 años.
Portafolio Inmobiliario tiene previsto que al menos 400.000 metros cuadrados (m²) serán para lotes residenciales, así como edificios de departamentos de unos cinco pisos cada uno. Además, tendrá unos 23.000 m² en comercio y 137.000 m² en oficinas.
Los proyectos inmobiliarios también tienen la posibilidad de tramitar permisos de movimiento de tierra, como parte de las licencias de construcción, en forma parcial (corte y relleno del suelo en el lote), de manera paralela al resto de gestiones previas a la obtención de la licencia de construcción, informó Córdoba.
Para lo anterior se requiere cumplir los requisitos previos municipales (alineamiento frente calle, uso de suelo y desfogue pluvial) y la viabilidad ambiental del proyecto; además de los planos de las obras de movimiento de tierra, visados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos para el registro de la responsabilidad profesional.
Francisco Navarro, consultor de bienes raíces, comentó que el sector residencial es el que tendría el mejor nivel de absorción en Heredia, ya que la zona es un polo de generación de empleo y las opciones de viviendas cercanas aportan solución al traslado y a mitigar la congestión vial.
El especialista estima que el absorción comercial irá a un paso más lento. “La llegada de nuevas opciones comerciales siempre impacta al resto de oferta existente”, externó Navarro.
¿Y el impacto vial? Respecto al impacto de estos proyectos a la zona –que en su mayoría tiene conexiones con rutas nacionales–, Lorelly Marín, directora de Inversión Pública de la Municipalidad de Heredia, manifestó que cada obra debe presentar los Estudios de Impacto Vial (EIV).
Agregó que se tienen dos líneas para los desarrolladores: la elaboración de los EIV, que es el instrumento técnico que permite conocer el efecto que se daría por el nuevo desarrollo y, la segunda, que durante la fase de aprobación de los desfogues, el Concejo, por medio de la Comisión de Obras, solicita a todo desarrollador presentar propuestas de mejoras viales, sobre todo en accesos y ampliaciones en sus inmediaciones.
Por ejemplo, Cuestamora Urbanismo informó que donará la ampliación a cuatro carriles de la carretera 111 que atraviesa frente a la propiedad donde será el proyecto.
Además, construirá una nueva carretera de cuatro carriles tipo boulevar que conectará la ruta 111 con la 3, obras en las que invertirá $3,9 millones.
Por su parte, Portafolio Imboliario ya tiene previsto que deberá ampliar a cuatro carriles la ruta 106, que es la nacional que atraviesa el frente de lo que será el proyecto.
“Se estima que debemos ejecutar otras medidas de mitigación como demarcación, islas de paradas de buses o lo que sea necesario en los alrededores para mitigar el impacto vial”, dijo Morales.
En relación con los problemas de congestión vial del cantón, el gobierno local informó de que se está aplicando el Plan Gestión Vial 2016-2019. “Pero, para poder desarrollarlo en forma integral, están pendientes las mejoras viales en los sitios de mayor congestión como las rutas nacionales 3, 111, 106 y 126, que dependen de las prioridades que MOPT y Conavi establezcan”, indicó Marín.
La vocera municipal comentó que el objetivo del Plan Gestión Vial 2016-2019 es el de determinar los puntos de mayor congestión vial y alto tránsito y poder transformarlos mediante cambios que permitan la circulación fluida y segura, con la eliminación de parqueos autorizados que disminuyen la capacidad de vías, reubicación de paradas de buses, optimización en los tiempos de los semáforos, señalización horizontal y vertical.
Dijo que se realizan obras de recarpeteo y bacheo, con el fin de que las calles tengan la superficie adecuada que elimine riesgos de accidentes y por ende congestión vial así como la demarcación adecuada.
“Desde el año 2008 a la fecha se han intervenido un total de 21 puentes con dos carriles. Y se tiene previsto a corto plazo la habilitación de la vía que comunica Lagunilla con el Centro de Heredia pasando por Guararí mediante la construcción de dos puentes a dos carriles: el de Bajo las Cloacas que tiene actualmente un carril, y el de Bajo Las Cabras, en donde está cerrado el paso”, aseguró.