Los propietarios de residencias con un valor de la construcción superior a ¢137 millones deberán cancelar el impuesto solidario para el fortalecimiento de programas de vivienda, popularmente conocido como el impuesto a las “casas de lujo”, a más tardar el próximo 17 de enero.
Este proceso es complejo, según la socia directora de la firma consultora Deloitte, Carla Coghi, pues sostiene que se deben reportar una serie de datos y valores que rara vez se tienen a la mano. “A veces decimos que esta declaración es como para que la complete un ingeniero por el tipo de información que nos solicitan”, comentó.
Los métodos
El valor de la vivienda se debe autodeclarar. Esto quiere decir que las personas que poseen casas con un valor de la construcción superior a ¢137 millones deben informarlo a la Administración Tributaria por medio de una declaración informativa, que se realiza con el formulario D-179, disponible en la plataforma Administración Tributaria Virtual (ATV) del Ministerio de Hacienda.
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Para determinar el valor específico de la vivienda, la Administración dispone de un programa descargable en su página web. Este se puede obtener en el enlace: https://www.hacienda.go.cr/contenido/13513-impuesto-solidario-para-el-fortalecimiento-de-programas-de-vivienda-iso.
Para realizar la valoración en el programa antes mencionado, la persona propietaria del inmueble debe orientarse con el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva. Ese es un documento de referencia para definir los valores de estructuras, paredes, cubiertas, cielorrasos, entrepisos, pisos y baños; así como de instalaciones accesorias como piscinas, canchas y similares; quetambién está disponible en la página web de Hacienda.
Si la propiedad es nueva, además se debe registrar ante la Administración Tributaria, antes de realizar la declaración. Este proceso se puede llevar a cabo en el sistema ATV, en su sección de registro de fincas.
Como se trata de un impuesto en manos de la Administración Tributaria, el trámite únicamente se debe realizar ante el sistema ATV de Hacienda. No se debe realizar proceso alguno ante las municipalidades, como sí ocurre en cuestión de bienes inmuebles.
La declaración por cada vivienda se debe presentar cada tres años. La última vez que se realizó la actualización fue en el 2019, por lo que este 2022 correspondería realizar nuevamente el trámite, según indicó Coghi.
La especialista subrayó que es importante realizar la declaración con tiempo, pues se trata de un proceso complejo que requiere recabar información que no se suele tener a mano, como las dimensiones de los terrenos abarcados, el tamaño de las paredes y los materiales utilizados en la construcción.
Este tipo de datos es importante para determinar los valores de referencia a utilizar en los programas antes mencionados. En los programas se pueden valorar terrenos y estructuras construidas.
Los montos a los que ascienden la construcción principal y la accesoria se deben obtener para definir si estos superan los ¢137 millones. En ese caso, se debe realizar también el cálculo del valor del terreno y hacer la declaración del impuesto, con base en la suma de ambos.
Esa suma se debe someter a una escala gradual de tarifas que inicia en 0,25% hasta los primeros ¢344 millones, y luego puede subir hasta 0,55% para valores mayores.
Para la valoración del terreno se deben utilizar mapas de referencia por cantón disponibles en la página web de Hacienda. Estos incluyen referencias por zona y uso de suelo de cada zona que sirven para estimar el valor de cada espacio, según sus dimensiones y características como metros de frente y niveles de pendiente.
El gravamen únicamente lo deben declarar viviendas que se utilicen de forma “habitacional, ocasional o de recreo”, no aquellas que se emplean para fines comerciales, como oficinas o tiendas.
Condominio suman valor
Otro aspecto que se debe tomar en cuenta es que, en el caso de viviendas en condominio, se debe sumar el valor de construcciones compartidas como ranchos, piscinas, canchas, espacios de coworking, salas de cine, gimnasioso amenidades similares.
No obstante, estos valores no se suman completamente, sino de manera proporcional, según el tamaño de la finca filial de cada casa. Para eso, comentó Coghi, es importante consultar a la persona o a las personas que administran el condominio.
“El administrador del condominio sabe cuál es el valor de la piscina, de la cancha de tenis o del rancho, suma eso y lo divide proporcionalmente según el tamaño de las fincas filiales”, explicó la consultora.
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El pago
El Ministerio de Hacienda proyectó recaudar ¢5.076,6 millones por este tributo en el 2022, según indicó en la Ley de Presupuesto Nacional para este año.
El pago del tributo se puede realizar a través de las oficinas bancarias y los servicios electrónicos de bancos autorizados para estos fines, como el Banco Nacional, el Banco de Costa Rica, BAC San José, Davivienda y Coopenae.
Cuando se empezó a aplicar el tributo, en el 2008, se pretendían recaudar unos ¢10.000 millones anuales. Sin embargo, la complejidad de la declaración y el hecho de que el tributo sea autodeclarable ha facilitado la evasión, a pesar de las fiscalizaciones respectivas, según las autoridades de gobierno.
El incumplimiento en el pago del impuesto puede implicar multas por la omisión de las declaraciones que ascienden a medio salario base por periodo omitido; así como otros recargos adicionales por concepto de mora e intereses.
El Gobierno actualmente impulsa una reforma del tributo en la Asamblea Legislativa, la cual aumentaría la tarifa del impuesto y permitiría que se cobre automáticamente a las viviendas a partir de valores disponibles en registros municipales y de la propiedad.
El proyecto lo impulsa el Ejecutivo como parte de la agenda complementaria del programa de financiamiento con el Fondo Monetario Internacional (FMI), pero sigue lejos de su aprobación final, al igual que la mayoría de iniciativas de ese paquete.