Adquirir una vivienda propia es una aspiración compartida por muchas personas a lo largo de su vida. Sin embargo, en la gran mayoría de los casos, alcanzar esta meta implica acceder a algún tipo de préstamo o plan de financiamiento.
Por esta y otras razones, una vivienda propia sigue siendo un desafío para las familias de ingreso medio a pesar de la aparente mejora en las condiciones del mercado en comparación con el 2022, pues hoy en día se observa un comportamiento a la baja en las tasas de interés y mayor estabilidad en los precios de la construcción.
La Nación consultó a varias entidades financieras que ofrecen productos crediticios de este tipo, con el fin de facilitar el presupuesto necesario para que los hogares accedan a una vivienda bajo distintos escenarios. Para ello, se utilizó el valor de un inmuebles de clase media, de ¢63,7 millones.
El Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), sugiere que ese es el monto de construcción de una vivienda con terreno, tomando como base cálculos del Banco Central de Costa Rica (BCCR), que define que el presupuesto para acceder a una vivienda de clase media es de ¢45,1 millones.
Bajo esa realidad, considerando la compra de terreno, los hogares necesitarán al menos ¢984.000 de ingresos netos para poder optar por este producto, pero hay opciones que se podrían adaptar a un menor ingreso.
La cantidad de ingreso necesaria dependerá de la situación de cada cliente, y factores como el valor de la inversión, las responsabilidades financieras mensuales, plazo del crédito, gastos de formalización, condiciones ofrecidas por la entidad bancaria y las pólizas utilizadas influyen en este cálculo.
Ingresos necesarios varían
En la consulta a las entidades financieras, se asumió un escenario en el que el comprador cuenta con una prima del 20% del costo de la vivienda y realizará pagos en 360 cuotas, es decir, a lo largo de 30 años. Al mismo tiempo, se evaluaron los ingresos necesarios para créditos de vivienda de ¢50 millones y ¢70 millones, permitiendo comparaciones con montos mayores y menores.
En total, siete entidades respondieron a la consulta, estableciendo que el ingreso familiar neto requerido para un préstamo de ¢63 millones (para la vivienda de clase media) varía entre ¢984.000 y ¢1.880.000.
De las consultadas, el Banco de Costa Rica es la que exige un menor ingreso líquido mensual. Esa entidad compartió su escenario, sin embargo, calculó el valor de la prima en un 10% del valor total de la propiedad. La diferencia de ingresos puede variar hasta en ¢896.000 entre las financieras consultadas.
Por otra parte, para el préstamo de ¢50 millones el ingreso requerido va desde los ¢780.000 hasta los ¢1.076.340. Para un préstamo de ¢70 millones, los presupuestos necesarios van desde ¢1.107.458 hasta ¢1.900.000.
El Banco Popular, aunque no proporcionó detalles sobre los ingresos requeridos para cada monto, señaló que sus opciones más tradicionales están dirigidas a familias con un ingreso superior en promedio a ¢305.000. No obstante, también enfatizó que cada caso se analiza individualmente.
A modo de ejemplo, el Banco Popular indicó que la cuota para un crédito de ¢63 millones, sin pólizas, estaría alrededor de ¢417.000. Es importante tener en cuenta que las cuotas variarán según las tasas de interés de cada entidad, por lo que se aconseja comparar entre varios bancos o mutuales antes de tomar una decisión.
Por otro lado, la cuota mensual para un escenario de ¢63 millones en el BCR es de ¢489.700. Aunque se solicitó el escenario con una prima del 20%, el BCR compartió información basada en una prima del 10%, con una tasa fija al 8,5% por 2 años, seguida de la Tasa Básica Pasiva + 4.5 puntos porcentuales.
La Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS) ofrece créditos hipotecarios con una cuota fija a 5 años al 7% de interés, y posteriormente adopta la Tasa Básica Pasiva más 3,5 puntos porcentuales.
¿Qué condiciones pesan en el acceso a crédito?
Las diversas entidades financieras manejan distintos requisitos además del ingreso mínimo del hogar para otorgar un crédito. Tener un tiempo mínimo de empleo en el mismo lugar y evidencias de garantía del bien a adquirir, como copia del catastro o certificación de impuestos municipales al día, son requisitos comunes.
Marco Agüero, gerente de Mercadeo y Relaciones Públicas de Banco Davivienda, explicó que en términos generales, dentro del análisis se solicita información crediticia, como el puntaje del cliente en Sugef, historial de pago y nivel de endeudamiento.
Mari José Acuña, gerente de Productos Activos de Scotiabank, destacó que el ingreso, por sí solo, no necesariamente es un indicador relevante. Se debe considerar el coeficiente de endeudamiento, que es la relación entre ingresos y compromisos financieros actuales, ya que no es lo mismo que el cliente tenga un ingreso de ¢1,5 millones sin deudas, que con obligaciones que reduzcan su capacidad de pago.
Asimismo, las entidades establecen límites para el porcentaje de ingresos que pueden estar comprometidos con distintas deudas. La Fundación Costa Rica Canadá no permite que todas las deudas mensuales del hogar superen el 30% de los ingresos netos, mientras que Grupo Mutual establece el límite en el 50%.
Si el récord crediticio del deudor muestra pagos sin retrasos y un nivel de endeudamiento viable, las entidades consideran estas características en su evaluación.
Algunos bancos y mutuales ofrecen la opción de incluir un bono de vivienda como parte del pago del crédito, especialmente en la prima. Banco Nacional, Banco de Costa Rica y Grupo Mutual ofrecen esta posibilidad, por lo que es recomendable consultar si se califica para este beneficio.
Finalmente, todas las firmas consultadas recomendaron asesorarse personalmente con el personal de cada uno de los bancos y mutuales, por lo que el consejo generalizado es que converse con varias entidades, compare las condiciones y elija las que más se adapten a sus posibilidades.