Después de atender una consulta legal de uno de mis clientes, acerca de un problema suscitado en el condominio donde reside, me dijo no saber si vivía en condominio o con demonios.
Sé de algunos casos que se ventilan, o terminarán ventilándose, ante jueces, quienes probablemente impondrán las responsabilidades penales y civiles correspondientes: 1) El de un administrador que, excediendo sus facultades —y a cambio de dinero—, gravó las áreas comunes del condominio a su cuidado, con lo cual se redujo el valor de la propiedad. 2) Un administrador que compró bienes y servicios con sobreprecio a parientes de algunos condóminos cómplices. 3) Una señora que al terminar una asamblea del condominio arremetió contra el abogado que les brindó asesoría legal en dicha actividad, le quitó la computadora y lo golpeó con ella, lo cual le causó heridas al profesional y dejó inservible el aparato electrónico. 4) Actas que documentan acuerdos tomados sin el cuórum establecido, y posteriormente inscritas en el Registro Nacional. 5) Una finca filial transformada en templo donde se practicaba el culto —día y noche—, y les quitaba la tranquilidad a los vecinos. 6) Apropiación de áreas comunes por un grupo de condóminos, quienes llegaron a las ofensas verbales y físicas para excluir a otros. 7) Blocking o acoso al propietario de una finca filial por un grupo de vecinos en coautoría con el administrador del condominio, al punto de abrir un procedimiento disciplinario basado en falsos testimonios. 8) Restricción arbitraria de las visitas.
Administración fraudulenta, agresión con arma, daños a la propiedad privada, usurpación, falsificación y difamación. Delitos que, de llegar a probarse, generarán responsabilidad penal para los autores, cómplices e instigadores.
Conductas inexplicables. ¿Por qué estas conductas ilícitas se dan una y otra vez en un condominio y en otro? ¿Qué motiva a los administradores de condominios, o a algunos propietarios de fincas filiales, para arriesgarse a una condena penal? ¿Cuál es la razón para que personas supuestamente educadas se comporten como criminales? ¿Por qué provocar conflictos y afectar el valor del condominio si cada propietario hizo una inversión cuantiosa? Las respuestas deben venir de psicólogos y trabajadores sociales.
De momento, los condóminos deben saber que existe la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de cuyo cumplimiento no están exentos el administrador, ni la junta directiva ni la asamblea del condominio. Si el reglamento o estatuto se opone a la ley, prima esta última. De modo que las normas del estatuto deben interpretarse sistemáticamente con las de la ley indicada y, en caso de conflicto de normas, se aplica la ley y no el estatuto.
Además de lo anterior, los acuerdos de la asamblea de condóminos, tomados por la junta directiva y las decisiones del administrador, que violen la ley o el estatuto pueden ser declarados ineficaces en la vía judicial o arbitral según corresponda, sin perjuicio de las responsabilidades individuales penal y civil que acarrean las violaciones o los abusos.
Derecho a la paz. Cada propietario tiene derecho al goce de su propiedad con todo lo que incluye. Nadie tiene derecho a restringir las visitas a su residencia —a menos que el visitante previamente hubiera causado daños y así lo disponga el estatuto—. No es lícito el hostigamiento vecinal, ni el control de facto ejercido por grupos de condóminos no reconocidos por el estatuto.
Todos están en obligación de cumplir la ley y el estatuto y, correlativamente, tienen el derecho de exigir el cumplimiento a los otros. Las normas son el punto de equilibrio y toda violación debe pararse desde un inicio.
Creo que ha llegado el momento de que la Asamblea Legislativa tome cartas en el asunto y promulgue un listado de delitos especiales para la protección del derecho a la propiedad del condómino, con penas que vayan desde el desalojo temporal de la finca filial hasta la pérdida del inmueble. Debe sancionarse también el blocking, aun con prisión en casos extremos.
Importa concienciar sobre la supremacía de las normas, sin importar el macro o microuniverso en que vivamos. El condominio debería ser una opción de seguridad, pero, sobre todo, de convivencia en armonía. Esto último solamente se logra cuando se respetan las normas que cada uno se obligó a obedecer cuando compró su condominio.
francisco@dallanese.cr
El autor es abogado.