Juan Diego Córdoba González. 15 febrero
El presidente ejecutivo del INVU, Tomás Martínez, afirma que realizarán cambios con ayuda de la mesa de diálogo integrada por varios sectores. Fotografía: Julieth Méndez / Presidencia
El presidente ejecutivo del INVU, Tomás Martínez, afirma que realizarán cambios con ayuda de la mesa de diálogo integrada por varios sectores. Fotografía: Julieth Méndez / Presidencia

El reglamento para segregar propiedades no se interpretó como pretendían en el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), según dijo su presidente ejecutivo Tomás Martínez.

El “espíritu” de la normativa era que solo los desarrolladores urbanísticos se vieran obligados a ceder un 10% del terreno a las municipalidades, para espacios públicos como parques infantiles, según lo establece la misma Ley de Planificación Urbana.

Sin embargo, como quedó en la redacción original del texto, se extendía ese requisito a todos aquellos propietarios que dividieran terrenos mayores a 900 metros cuadrados (m²) en áreas no urbanizadas.

Eso, reconoció Martínez, obligó a la Junta Directiva a aprobar una prórroga de tres meses para la entrada en vigencia del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

Así, según dijo el jerarca, se redactará un texto más claro y con un mayor consenso de los sectores.

— Se decidió aplazar la entrada en vigor hasta el 12 de junio.

— Sí, creo que es una señal de interés y apertura hacia los sectores que, en gran medida, van a implementar la herramienta. Además, esto nos va a permitir vincular a algunas partes que están directamente involucradas en la temática, como el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA), el sector agropecuario, el sector de construcción y otros.

“Entonces, lo vemos como una forma de lograr un producto de mayor consenso y que, finalmente, las partes que estamos en este proceso de diálogo tenemos el mismo objetivo, que es concluir en los mejores términos un reglamento claro que asegure la sostenibilidad de los entornos urbanos”.

— ¿Por qué se hace importante actualizar el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones?

— Un país que pretende entrar a la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos) no puede tener un reglamento con 38 años de antigüedad y con tantas imprecisiones; entonces, lo que necesitamos como país competitivo es tener las reglas claras, darle seguridad jurídica a las personas que quieran hacer desarrollo y hacer inversiones.

“Lo que buscamos igualmente es asegurar la sostenibilidad de las áreas urbanas. Creo que ese es un objetivo común. Todas las partes queremos ese mismo objetivo y quizás la diferencia sea en la forma, en el camino que hemos tomado para llegar ahí. La mesa de negociación está activa y creo que avanzamos de forma positiva en esa línea”.

— ¿Esta es una señal de la Junta Directiva de que la redacción del reglamento no quedó claro?

— Más bien es una señal de reconocer que puede haber mayor precisión y que puede haber mayor consenso. Finalmentem es lo que queremos. Aunque esto fue ampliamente llevado a consulta, la intención es llevarlo una vez más.

"Sabemos que los puntos son pocos y están muy bien identificados. Entonces, si tenemos la oportunidad de ajustarlos y mejorarlos, lo que estamos diciendom en la Junta Directiva, es que nos demos esa oportunidad y ampliemos el plazo.

— Uno de los puntos más polémicos es la definición de los fraccionamientos con fines urbanísticos, que son los que tienen que ceder 10% de terrenos a municipalidades. Se dice que son todas las segregaciones de propiedades mayores de 900 m² ubicados fuera de una zona urbanizada y, con eso, se interpreta que son todos los fraccionamientos de grandes propiedades.

— Ese es uno de los artículos más importantes que, efectivamente, cuando se planteó y se redactó, se identificó que el área mínima catastrable para registros son 90 m², que esa medida respondía a un 10% del área de 900 m² y que, si dividimos esos 900 m², el lote mínimo que es de 120 m², nos daba siete lotes.

"Lo que la norma quería definir es que el umbral de 900 m² y el octavo lote establecieran el parámetro de fraccionamiento con fines urbanísticos. Sin embargo no está, no se entiende así..., no se entiende así; entonces, creemos que vamos a asumir ese proceso de trabajo para que se entienda, para incorporar la variable del número de lotes y la variable del área para poder determinar eso.

“El espíritu siempre ha sido que aplique a procesos de urbanizaciones, es decir, a desarrollos que por área y por cantidad de lotes se consideran proyectos de urbanización. Hay mucha confusión en ese sentido, creyendo que cualquier segregación tiene que ceder y no, serían únicamente aquellas segregaciones que cumplan con las dos variables: cantidad de ocho lotes y el área superior a 900 m², las dos condiciones juntas”.

— ¿Entonces quedará definido que la cesión de terreno sea para proyectos urbanísticos, no para proyectos individuales?

— Fraccionamientos individuales no, ni que sumen un área pequeña o que sumen pocos lotes. Es decir, lo que buscamos y creemos, que no quedó suficientemente claro en la redacción, es que sumen dos variables: número de ocho lotes y más de 900 m².

“Creo que ha habido mucha confusión. Esta es una norma nueva, pero este debate se hizo hace más de medio siglo cuando se desarrolló la Ley de Planificación Urbana. Lo otro es que no es todo el mundo, no son todos los propietarios que segregan quienes tienen que ceder, en realidad son casos totalmente calificados”.

— Tomando en cuenta que más de las mitad de los cantones no tienen planes reguladores y que muchos de los que sí tienen, presentan estudios obsoletos, ¿cuáles son aquellos cantones que van a tener que ajustarse a este reglamento?

— Los planes reguladores que desarrollen su propio reglamento de fraccionamiento y urbanizaciones no necesitan usar este reglamento nacional.

“Lo que pasa es que hay tres condiciones diferentes: los municipios que hacen su plan regulador con todos sus reglamentos y no necesitan los reglamentos que hace el INVU; los municipios que no tienen plan regulador y sí necesitan los reglamentos que hace el INVU; y los municipios que sí tienen plan regulador pero se acogen a los reglamentos del INVU”.

— ¿Es hora de que los gobiernos locales empiecen a desarrollar sus planes de desarrollo?

— Este debate puede ser una gran oportunidad para que los municipios comprendan que pueden desarrollar sus propias herramientas y que esta administración ha generado dos acciones muy importantes: la defensa ante la Sala Constitucional del decreto que permite agilizar el proceso de planes reguladores y subir al Sistema Nacional de Información Territorial todas las capas de información geográfica fundamentales para los planes reguladores, como mapas hidrogeológicos, patrimonio nacional del Estado, capas asociadas a infraestructura, servicios, entre otros.

"Mucha de la cartografía está ya en el sistema, entonces estas condiciones pueden ser muy favorables para que los municipios se animen a materializar los planes reguladores.

"La gran barrera era el costo de los estudios ambientales, tanto viabilidades ambientales como estudios hidrogeológicos, pero el decreto para agilizar los planes reguladores contempla un transitorio que permite desarrollar los planes con la información existente, es una oportunidad y una ventaja que deberíamos aprovechar.