Jéssica I. Montero Soto.   26 diciembre, 2018
La alta disponibilidad de locales y la rotación constante pueden ser interpretadas por consumidores e inversionistas como un riesgo, y dificultar la administración de un espacio comercial. Foto: Rafael Murillo

Los precios promedio de los alquileres comerciales en Costa Rica se han mantenido estables en los últimos cinco años, pero la incertidumbre financiera actual obliga a considerar una variación fuerte en el tipo de cambio del dólar a corto plazo. Esto generará presiones en los alquileres comerciales.

Un aumento significativo del dólar podría tener efectos directos sobre la rotación e incluso en los porcentajes de desocupación en edificios de tiendas y de oficinas.

Douglas Montero, director de Aldesa Fondos de Inversión, advirtió que la mejor cura es la prevención, así que antes de endeudarse o asumir costos en una moneda diferente a la que genera su negocio, se deben valorar las fluctuaciones en el tiempo y hacer una simulación de sus ingresos y gastos, considerando una devaluación del colón, de forma tal que con anterioridad puedan conocer el punto crítico en que el tipo de cambio comienza a afectar su operación.

“Un aumento en el tipo de cambio, le pone mayores costos a su operación, lo cual los obliga a pedir disminución en el arriendo o deben dejar de operar si el costo es muy alto”, enfatizó.

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Que los inquilinos se vayan es un riesgo para los propietarios y se debe evitar, pues clientes, consumidores e inversionistas podrían interpretarlo como inestabilidad en la operación general.

Frank Quirós y Pedro Sánchez, consultores de Newmark Central America, recomiendan que se desarrolle de previo una estrategia, adecuada a las necesidades específicas de los propietarios.

Con esta herramienta se podrían diseñar esquemas de arrendamiento más sofisticados, contemplando variables como tipo de cambio y situación país. Por ejemplo: renta escalonada, porcentaje de ventas, tope de incremento, entre otros.

“Los propietarios deben tener completa anuencia de renegociar con los inquilinos rebajos en los arrendamientos. Es esencial que un proyecto inmobiliario sea estable para que sea considerado exitoso, y la retención de inquilinos aún con niveles de renta menor a veces es preferible a tener una alta rotación. Ante esta situación es beneficioso contar con una asesoría inmobiliaria especializada”, recomendaron.

El megaproyecto Oxígeno, de Cuestamoras Urbanismo, nació con un esquema de arrendamiento sofisticado, que incluye un porcentaje variable ligado a ventas. Esta es una de las recomendaciones para centros comerciales y de oficinas, ante la posibilidad de aumentos significativos en el tipo de cambio. Foto: Cuestamoras Urbanismo para EF

Casos actuales. El riesgo principal se da en los edificios que arriendan en dólares a comercios donde se generan ganancias en colones. Algunas operaciones se han blindado de previo, como Eurocenter Business Center.

Ignacio Esquivel, gerente comercial de Eurocenter, aseguró que la inestabilidad del tipo de cambio no debería afectar su operación, pues la mayoría de sus inquilinos trabaja bajo el régimen de zona franca, y tienen ocupación de 100%.

El reto es distinto para plazas comerciales, donde los arrendatarios generan en colones. Carolina Rudín, gerente comercial y de mercadeo de Tempo, explicó que un incremento significativo del tipo de cambio aumentaría sus gastos financieros, porque los préstamos se encuentran contratados en dólares y son a largo plazo. Por eso, deben mantener los alquileres en dólares, aunque los clientes paguen en colones.

“Ahora mismo el edificio de oficinas se encuentra a un 95% de ocupación y la plaza comercial a un 80% de ocupación”, comentó.

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El desarrollo Oxígeno Human Playground, de Cuestamoras Urbanismo, nació con un sistema sofisticado de alquileres. Javier del Campo, vicepresidente de Human Playground, había dicho a El Financiero que la fórmula de cobro tendría una base fija y podría ligarse en algún porcentaje a las ventas, pues el interés principal es que los inquilinos se sientan acompañados en su operación.

Consultado sobre este tema por La Nación, afirmó que en este momento la mayoría de los locales están arrendados con contratos de mediano y largo plazo; por lo que su proyección sobre el desempeño de Oxígeno es optimista, a pesar de la coyuntura financiera.

Montero, de Aldesa Fondos de Inversión, recomendó tomar medidas y considerar la devaluación en todos los movimientos comerciales, como parte de la cotidianidad.

“Costa Rica ha tenido estabilidad en eso desde hace años, pero es la excepción, otros países como Colombia, Mexico, Argentina, sufren movimientos fuertes en el tipo de cambio y la vida continua, el desarrollo y crecimiento de un país no depende solo del tipo de cambio”, subrayó.