Inversión inmobiliaria
 |
| Al comprar un terreno hay que tener muy claro el objetivo de la inversión y sus posibles riesgos, como el de la liquidez. Álbert Marín |
Con la llegada de un nuevo año, llegan también nuevos retos y proyectos por cumplir. A lo mejor, para usted, puede ser el decidir qué hacer con ese dinero que le acaba de llegar o que ha venido acumulando para invertirlo en un activo financiero o en uno inmobiliario: casa, terreno, proyecto constructivo, etc.
Sin embargo, a criterio de los expertos, tomar una decisión de inversión no es asunto sencillo, pues se trata de algo que requiere tiempo para que el inversionista se dé a la tarea de estudiar y entender las posibles alternativas disponibles en el mercado y el riesgo que es capaz de tolerar frente a esa inversión.
De acuerdo con Gustavo Ortiz, de la Dirección de Banca de Inversión del Banco Nacional, el objetivo a la hora de invertir debe ir de acuerdo al riesgo que está dispuesto a asumir la persona, para encontrar la combinación de activos que le produzca el mayor rendimiento.
Asimismo, el objetivo debe considerar las circunstancias personales del inversionista (edad, estado civil, ocupación, ingresos, riqueza actual) y el horizonte de tiempo estimado para realizar la inversión.
“Por ejemplo, para una pareja joven que comienza una familia, quizá lo mejor sea comprar una casa por medio de una hipoteca; pero para una pareja retirada, la mejor opción quizá sea el vender su casa y alquilar una para luego invertir el dinero en algún activo que les proporcione un ingreso constante mientras vivan”, señaló Ortiz.
Los riesgos. Es una de las variables más importantes que deben analizarse a la hora de invertir. Los más comunes son:
1. El riesgo de crédito: Para el economista José Luis Arce, de la firma Consejeros Económicos y Financieros (CEFSA), este es el más comúnmente conocido y se refiere a la posibilidad de que el emisor de un título valor pague o no de acuerdo a las condiciones originales.
2. El riesgo del interés: Según Arce, el precio de los activos financieros e inmobiliarios puede subir o caer dependiendo de cómo fluctúan las tasas de interés en el mercado.
3. El riesgo de tipo cambiario: Es el que se presenta cuando el inversionista tiene ingresos en colones, pero se endeuda en dólares. Por eso, es importante valorar la capacidad de pago y –en el caso de los activos inmobiliarios–, tener certeza si el uso que se le va a dar a ese inmueble o propiedad, va a generar los ingresos necesarios para ir sobrellevando la deuda.
4. El riesgo de liquidez: Consiste en que un inversionista tenga que vender un activo por debajo de su verdadero valor para poder convertirlo en efectivo. Para Ortiz, la liquidez depende mucho del tipo de activo y de cuán desarrollado esté en el mercado en que se negocia.
“Los mercados de bonos y acciones, por ejemplo, son bastante líquidos, porque existe una bolsa de valores que facilita una adecuada formación de precios y hace que sea fácil poner en contacto a compradores y vendedores. En cambio, el mercado de los bienes raíces, no es tan organizado y, por tanto, poco líquido, ya que al ser más difícil encontrar potenciales compradores o vendedores, también es más difícil su valoración”, agregó el experto.
5. Los riesgos legales: Son aquellos que tienen que ver con las condiciones de una propiedad que está en venta. “Hay que fijarse que el terreno esté libre de hipotecas, gravámenes, anotaciones, etc., y que efectivamente pertenezca a quien lo está vendiendo”, advierte Arce.
¿Buen o mal negocio? Quienes valoran la opción de invertir en un activo inmobiliario, deben tener certeza de cuán rentable será su inversión.
Los expertos en bienes raíces sostienen que existen tres elementos que hacen que una inversión en este campo sea realmente exitosa:
1. Comprar a un muy buen precio. 2. Realizar una buena administración del activo. 3. Vender en el momento adecuado y a un precio mucho más alto del que se compró.
De acuerdo con Ortiz, los elementos que deben analizarse al adquirir un bien inmueble van a variar según el tipo de inmueble que se adquiera (oficinas, comercio, vivienda, etc.).
“Cada uno de ellos tiene características distintas que hacen que se requiera conocimiento especializado para realizar inversiones exitosas”, Sin embargo, en el negocio inmobiliario existe una frase sagrada que sigue la industria y es: 'ubicación, ubicación, ubicación...'”, dijo el experto.
En caso de querer invertir en un inmueble para alquilar, hay que analizar cómo anda el precio del alquiler y los aumentos establecidos, para así determinar si al vencimiento del contrato hay riesgo de desocupación o de tener que bajar el precio del arriendo por ser este mayor al del mercado.
“La rentabilidad de un alquiler está muy ligada al riesgo; por eso hay que valorar la zona y los servicios que ofrece para saber qué tan fácil podría venderse el inmueble en caso de que el inversionista llegara a necesitar liquidez”, señaló Bernardino Bravo, presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles.
Según Ortiz, aunque puede darse una sobreoferta en un inmueble de un mercado determinado, estudios hechos en otros países revelan que a largo plazo, la inversión en bienes raíces se ha caracterizado por presentar rendimientos relativamente altos, muy estables y que se ven poco afectados por factores que inciden en el rendimiento de bonos y acciones.
- Criterios de una buena inversión
-
Las ventajas que generalmente se le reconoce a la inversión en fondos inmobiliarios sobre la inversión directa en bienes raíces son:
1. Tenga presente que la inversión directa en bienes inmuebles es a largo plazo (5 ó 10 años).
2. Si el plazo de inversión es menor, usted podría invertir directamente en bienes raíces a través de un fondo inmobiliario, que aunque es un instrumento de inversión a largo plazo, tiene un horizonte de inversión menor y es más líquido que la inversión directa en inmuebles (vea nota adjunta).
3. Lo más importante es entender que ninguna inversión conlleva cero riesgo y que solo se debe invertir en aquellas opciones donde se entiende y acepta el riesgo que se asume.
4. Antes de invertir recuerde que no existe ninguna garantía de rentabilidad en la inversión de bienes inmuebles y que el valor de un bien puede verse afectado por variables como: sobreoferta, desocupación, desarrollo urbano, movimiento de actividades comerciales, contaminación ambiental, entre otras.
5. Si usted no cuenta con el conocimiento necesario para analizar los riesgos de una opción de inversión, lo mejor es que busque la asesoría de expertos en la materia.
6. En el caso de los activos financieros, un corredor de bolsa es un profesional calificado para determinar cuál es su perfil como inversionista y, a partir de este, presentarle las mejores alternativas de inversión.
7. Si se trata de activos inmobiliarios, es mejor que recurra al criterio de peritos valuadores o asesores en bienes raíces. Recuerde que en nuestro país, al no haber índices de precios de vivienda y de inmuebles comerciales que sirvan de referencia, es muy difícil hablar de un rendimiento promedio para la inversión en bienes inmuebles.
Fuente: Gustavo Ortiz de la Dirección de Banca de Inversión del Banco Nacional de C.R.; José Luis Arce de la firma CEFSA; y Bernardino Bravo, presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles.