19 enero, 2015

Varias empresas reconocidas en el área de consultoría, así como agencias y especialistas en bienes raíces internacionales, han comenzado a brindar sus perspectivas sobre las tendencias dentro del sector inmobiliario. Conscientes del efecto que sobre la economía nacional tiene la dinámica de este sector, resulta oportuno hacer una breve revisión y sus repercusiones en el medio costarricense.

1. Crecimiento de las ciudades. Según estos pronósticos, se espera que, como consecuencia del crecimiento y la concentración poblacional, la producción de activos inmobiliarios llegue a duplicarse, con la repercusión dual de que algunas ciudades se convertirán en HUBs de desarrollo, en tanto que otras destruirían riqueza. La consecuencia será un aumento en el costo de construcción, una reducción en los tamaños de la vivienda y una revaluación de los amenities en los proyectos. En lo que respecta a la tendencia nacional, vale mencionar que el censo del 2011 ya revelaba que cerca de un 46% de la movilización poblacional se concentraba en la Gran Área Metropolitana (GAM), donde la dirección de los flujos se presentaba del centro a la periferia urbana (Heredia o Cartago).

2. Asimetrías demográficas. El crecimiento y envejecimiento de la población fomentarán la aparición de varios subsectores dentro del mercado inmobiliario. Se estima que el sector residencial tenderá a especializarse, no solo en vivienda para jubilados, sino en vivienda para jóvenes con un tamaño reducido (sin cocina, sin parqueo, etc.). Para el caso nuestro, vale comentar que la mayoría de la población adulta mayor vive en la región central, específicamente en los cantones de San José, Alajuela, Desamparados y Cartago, lo que representa grandes oportunidades dentro que estas ciudades.

3. Alquiler de vivienda. A pesar de la mejora estimada en los ingresos per cápita de la población, va a persistir un segmento que requerirá alquilar una vivienda. Mientras que en México es casi una cuarta parte de la población la que lo hace, y en Colombia casi un 40%, en Costa Rica el segmento que demanda alquiler alcanza un 20% de la población. La principal reflexión acá es la necesidad de que el Gobierno implemente directrices específicas para fomentar soluciones inmobiliarias para este segmento.

4. Estilos de vida y tecnología. Mientras la tendencia al teletrabajo probablemente tienda a reducir la velocidad en la demanda de oficinas, los negocios virtuales pondrían presión sobre la ocupación de los inmuebles de gran tamaño y cobertura, como los grandes almacenes y los bancos. Lo anterior no significa para nada un agotamiento del segmento comercial, sino más bien una alerta a su conceptualización, para que se conviertan en puntos de actividad personal y social. La consultora Cushman & Wakefield estima que entre el 2014 y el 2016, Latinoamérica tendrá 168 nuevos centros comerciales. Mantener el tráfico de los puntos comerciales y tener una plataforma operativa eficiente será un requerimiento del negocio.

5. Prima ambiental. Los requerimientos de sostenibilidad tendrán un impacto presupuestario en las futuras construcciones. Un reciente informe ha estimado que las viviendas unifamiliares vendidas entre el 2007 y el 2012 en California con certificación ambiental (LEED) incluyeron una prima en su precio de venta de un 9%.

6. Papel del Estado. Tanto las ciudades exclusivas ( brandes residences ) como las marginales van a requerir una rigurosa planificación urbana del Estado, así como de las oportunas inversiones que en infraestructura este llegue a realizar.

7. ‘Crowdfunding’ inmobiliario. La mayoría de expertos tienden a coincidir en que, bajo las directrices de Basilea III, las entidades financieras reguladas van a limitar su participación en proyectos inmobiliarios masivos, reduciendo su apetito al financiamiento de construcciones prime .

La reflexión local es que se va a hacer imprescindible aumentar el menú de fuentes de financiamiento a través de vehículos bursátiles (fondos de desarrollo inmobiliarios, fideicomisos, etc.), inversionistas privados e inversiones de los fondos de pensiones, así como utilizando financiamiento en masa por convocatorias públicas ( crowdfunding ).

8. Internacionalización. Como ya lo está viviendo Costa Rica, una tendencia será la llegada de operadores internacionales que harán más intensa la competencia, tanto sobre inmuebles en construcción como sobre los ya existentes, y obligará ineludiblemente a tener claro que los mercados urbanos nacionales no son suficientes.

La mejor reflexión en este caso es comentar que el mayor proyecto inmobiliario que se está llevando a cabo actualmente en Paraguay lo está desarrollando un grupo familiar guatemalteco.

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