EscucharCosta Rica ha promovido históricamente un desarrollo habitacional basado, fundamentalmente, en la compra de vivienda; desestimando con ello las oportunidades que representarían para una amplia población el disponer de una vivienda a precios de alquiler razonables y bajo condiciones contractuales transparentes.
Esta priorización se ha dado principalmente a la luz de un dogma social de que la vivienda propia representa la mayor riqueza de una familia. La realidad económica, los patrones laborales y la evolución de los perfiles sociodemográficos de la población exigen en la actualidad ampliar este añejo enfoque, y pasar de una política de vivienda basada exclusivamente en la tenencia a una focalizada en el servicio.
La necesidad de esta nueva dirección de la política habitacional se hace evidente cuando se reconoce que los grandes esfuerzos que el país ha hecho en materia de subsidios a la demanda habitacional, otorgando bonos o intereses preferenciales, no han sido suficientes para reducir significativamente el déficit habitacional, principalmente, porque no se ha atendido la otra parte del problema: el componente de la oferta.
La anterior situación se explica por la carencia de incentivos públicos y de mejores condiciones financieras para fomentar una oferta residencial ampliada, que incluya no solo la venta de vivienda, sino la de alquiler.
Mientras que en Costa Rica solo un 18 % de la población paga alquiler, en Estados Unidos el porcentaje alcanza un 40 % y en Europa el 50 %.
Otro panorama. En los años anteriores, las condicionantes macroeconómicas, en especial las tasas de interés en dólares relativamente bajas y una gran expansión del consumo, estimularon la compra de casas, lo cual ha sido prioridad de las entidades financieras y el foco de negocios de la construcción.
Hoy, con un panorama diferente, con tasas de interés al alza, un alto desempleo y una creciente oferta residencial, comienzan a darse las condiciones, sea de forma premeditada y hasta forzosa, cuando un proyecto residencial no cuenta con compradores, para impulsar un mercado organizado de alquiler.
Es muy razonable pensar que el alto volumen del inventario de viviendas sin vender que existe en la actualidad, tanto en manos de desarrolladores privados como de las entidades financieras en dación de pago, puede encontrar una salida a través del mercado de alquiler.
A lo anterior se suma que una mayor flexibilidad y movilidad en el empleo nacional requiere de un sistema de vivienda que ofrezca alternativas, más allá de la compra. Bajo este enfoque, las viviendas de alquiler pueden ser propiedad de una amplia gama de proveedores, no necesariamente del Estado ni de la empresa privada, también pueden participar fondos de inversión, cooperativas, asociaciones solidaristas, fondos de pensiones y organizaciones no lucrativas.
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Un escenario como el comentado necesita apoyo público a través de una política del Estado, semejante a lo hecho en otros países, y atacando principalmente dos problemas críticos: la informalidad que caracteriza el alquiler de vivienda y la falta de una ley que fortalezca el arrendamiento como negocio estructurado en manos de inversionistas.
Así por ejemplo, Estados Unidos tiene fondos inmobiliarios para vivienda en alquiler, Chile y Colombia han fomentado el leasing habitacional, mecanismo mixto de pago de alquiler con opción de compra de la vivienda. México, a través de la Sociedad Hipotecaria Federal, el equivalente al Banco Hipotecario nuestro, está brindando al sector de la construcción créditos a plazos de 20 años para construir vivienda destinada exclusivamente para alquilar.
Falta de apoyo. La falta de incentivos públicos, de apoyo financiero de la banca y la carencia de un adecuado marco normativo han producido que no haya inversionistas interesados en desarrollar un mercado formal para el alquiler de vivienda en Costa Rica, generando con ello una de las consecuencias más relevantes en esta materia, como lo es la falta de estabilidad y competencia en alquileres, lo que favorecería principalmente a las familias de más bajos recursos. Incluso, estudios internacionales demuestran que la vivienda en alquiler tiene efectos positivos sobre el empleo y la densificación urbana.
Si bien pueden aceptarse diferentes argumentos para justificar las viviendas en propiedad, no todas las familias pueden acceder a una casa, en especial aquellas que no reúnen condiciones económicas para pagar las primas o las que no cumplen con los parámetros de endeudamiento que exige la normativa crediticia de la Sugef.
En última instancia, están los grupos sociales a los que no les interesa tener una propiedad, pero necesitan de una solución habitacional temporal. Las actuales condiciones del mercado residencial costarricense estimulan la oportunidad para poner en práctica soluciones habitacionales innovadoras por parte del Gobierno, donde la política de vivienda en alquiler puede ser usada como un complemento de la vivienda en propiedad.
El autor es economista.
