Cuando el río acecha
Para muchos, comprar un lote y construir ahí una casa es un paso importante, que normalmente se da una vez en la vida. Es por esta razón que resulta importante seleccionar con cuidado el terreno y asegurarse de prever todos los posibles problemas que se podrían poner en jaque la compra del lote.
Es importante que preste mucha atención cuando ese lote colinda con un río, porque es muy probable que ese terreno necesite de ciertas prevenciones.
Según el ingeniero Miguel Bolaños, presidente del Instituto Costarricense de Valuación (ICOVAL), es preferible evitar, hasta donde sea posible, adquirir o construir en lotes muy cercanos a cuencas o nacientes de río.
“Todas las propiedad que colindan con un río son más vulnerables a los efectos de inundaciones o socavamiento del terreno, producto de la acción del agua”, apunta el ingeniero.
Igualmente se trata de terrenos que por legislación, presentan mayores limitaciones en cuando al espacio disponible para la construcción. Así lo explica Luis Ramírez, presidente del Colegio de Topógrafos de Costa Rica, para quien la legislación sobre retiros debe ser materia conocida y estudiadapor el comprador.
De conformidad con el capítulo III del Reglamento para el control nacional de fraccionamientos y urbanizaciones, que se refiere a la protección de ríos, en el caso de que se pretenda urbanizar fincas atravesadas por ríos o quebradas o que colinden con éstos, deberá dejar una franja, en la cual no podrá construir, con un ancho mínimo de 10 metros y uno máximo de 20 metros a lo largo del lecho máximo y medidos a cada lado del en la proyección horizontal.
Esta franja de terreno, que será entregada al uso público, pretende salvaguardar la estabilidad de la tierra, evitando los efectos del deslave, pero además proteger la integridad de la cuenca del río.
El negocio. Así las cosas, apunta Ramírez, con este punto en claro, el comprador debe valorar las dimensiones reales que podría utilizar del terreno, así como sus oportunidades de negociar el precio de esta franja de lote que, al fin de cuentas no usará. Por otro lado, además del retiro de ley, el comprador deberá conocer si existe un plan regulador vigente, que ponga restricciones al uso del suelo o al área del terreno de forma adicional.
Un caso típico de restricción se da con los lotes que tienen pendientes pronunciadas, con laderas a la orilla del cauce de agua. En este caso, el Reglamento exige que se demuestre con estudios geotécnicos, que los terrenos son aptos para construir. Dicho estudio debe acompañar el anteproyecto de construcción y el comprador debe solicitarlo al vendedor o bien a la urbanizadora.
Cimentación y deslave. Para Gaston La Porte, especialista en cimentación de tierras, en el caso de valorar la posibilidad de adquirir un lote colindante con un río, el comprador debería incluir entre sus prioridades y posibles gastos la contratación de un estudio geotécnico y la construcción de un muro de contención.
De acuerdo con el especialista, el estudio de tierra permitirá conocer las condiciones del terreno sobre el que piensa invertir, además de proyectar los trabajos que se deben hacer en el lugar, a fin de estabilizarlo y contener los posibles efectos ocasionados por deslave, inundaciones o deslizamientos.
Los muros de contención, por su parte, son utilizados en casos de extrema necesidad, con el fin de mantener la estabilidad del terreno o bien, de evitar que el cause del río pueda invadir el lote.
Este tipo de muro dependerá mucho del tipo de terreno, sus pendientes y las particularidades que presente el cause del río, así como de las recomendaciones del ingeniero a cargo.
Los muros más sencillos se levantan con gaviones (estructura de metal desplegado rellena de piedras) o bien con mampostería de concreto.
- Muy atento a su vecino
-
1 Cuidado con un crecimiento inusual en el caudal del río.
2 Movimientos en el recorrido o el cauce del río.
3 Presencia de basura u otros desechos que puedan generar tapones en el recorrido del río.
4 Posibilidades de derrumbes o acequias que puedan afectar los terrenos.
5 Agrietamientos en laderas cercanas y tapias.
6 Capacidad de las alcantarillas.
7 Llamados sobre emergencia por inundación de la Comisión Nacional de Emergencia y del servicio meteorológico.
Fuente: Departamento de Operaciones de la Comisión Nacional de Emergencia.