¿Y si compro un terreno gravado?

Israel Aragón, colaborador

Quien compra un terreno gravado adquiere, junto con la propiedad, el gravamen de esta. Así de claro. Cuando un terreno se pone a responder por una deuda, como en el caso de una hipoteca, y esta no se paga, el terreno podría ser embargado sin importar quien sea el dueño.

Por esta razón, es importante verificar si el inmueble objeto de compra tiene algún tipo de gravamen, pues de ser así, podría perderlo sin derecho a reclamo.

Dagoberto Sibaja Morales, director del Registro Nacional, recomienda que siempre, antes de adquirir un terreno, se verifique en la base de datos del Registro Nacional, el plano y la inscripción del mismo, para conocer el estado jurídico de la propiedad. Con el plano se puede verificar si el terreno está completo, es decir, si está inscrito en el Registro tal y como lo ofrecen, con las mismas dimensiones, linderos, etc.

A través de la inscripción se puede conocer quién es el dueño de la propiedad, cuál es su número de plano, si tiene algún gravamen -de ser así también se podrá ver de dónde proviene, de qué tipo y por cuánto es- y si ha sido embargada.

¿Cómo conseguir la inscripción? Para obtenerla no es necesario ir al Registro Nacional, ni siquiera salir de la casa, pues se puede encontrar a través de Internet. Por medio de la página electrónica www.registronacional.go.cr, en la sección de “consultas”, se puede apreciar la inscripción de la propiedad y si esta se encuentra o no gravada.

La consulta se puede realizar con solo tener el número de finca del terreno, o el nombre del dueño, sea físico o jurídico, o con la cédula de identidad del propietario.

Es muy importante no obviar este proceso al comprar cualquier propiedad, pues la responsabilidad de verificar que el inmueble no tenga ningún gravamen ni de que este pueda ser embargado, es de quien lo compra y del notario que firma la escritura del traspaso; no de quien lo está vendiendo.

Para el abogado Alejandro Trejos, de BDS Asesores Jurídicos, las bases para denunciar a alguien por vender un terreno gravado sin advertirlo son muy débiles, incluso cuando no se ha consignado el gravamen en la escritura del terreno.

Sin embargo, si se le olvida consultar la situación jurídica del terreno, y se entera que este se encuentra gravado luego de comprarlo, tiene dos posibilidades para no perderlo. Una de ellas es averiguar de dónde proviene el gravamen y pagarlo; y la otra, la de achacar la responsabilidad al notario.

La primera opción es quizá la menos complicada, porque no implica entrar en un proceso penal ni realizar los trámites que este implica, pero podría ser la más costosa. Sibaja explica que consiste en buscar cuál es el motivo del gravamen, si un préstamo, una multa o cualquiera, e ir a pagarlo. De esta forma, se levantará el gravamen.

La otra consiste en interponer una denuncia penal al notario que realizó la escritura, por no advertir al comprador que este estaba gravado, pues parte de su deber profesional es asesorar a su cliente, explicó Alejandro Trejos.

Hay que tener claro que vender un lote gravado no es ilegal. Incluso el comprador y el vendedor podrían acordar rebajarle al precio de la propiedad la cantidad equivalente al gravamen, de forma que el nuevo dueño sea quien se encargue de pagarlo. Lo importante es que ambas partes lleguen a un acuerdo sobre el gravamen.

Dagoberto Sibaja recomendó que una vez realizada la escritura, el notario debe entregar su copia, llamada testimonio, lo antes posible al Registro Nacional, para que este la apruebe o se la devuelva, en caso de que sea necesario corregir algún error de forma o fondo.

El notario tiene un año para corregir la escritura las veces que así lo solicite el Registro. Después de este plazo, si alguien más compró el terreno -es decir, si fue estafado- y desea también inscribirlo, tendrá prioridad sobre los otros para proceder a hacerlo.

El itinerario jurídico concluye una vez que el Registro termina aceptando la escritura del notario y la deuda que lo grava es pagada. Así es que ya lo sabe... no se deje llevar por la primera impresión e investigue antes de comprar.

Antes de comprar...

1 Busque la información: se puede obtener en las ventanillas del Registro de Propiedades Inmuebles, o bien, a través de la página de Internet del Registro Nacional.

2 Entre en la sección de consultas, en el apartado de bienes inmuebles, y digite alguna información de la propiedad, como el nombre del propietario, su cédula (física o jurídica), el número de finca del terreno, su valor o los gravámenes que posee.

3 Una vez que la inscripción aparece en pantalla, se puede ver la fecha de presentación y de inscripción del terreno, la cantidad de gravámenes que posee, de qué tipos son, y si este ha sido embargado.

4 También se puede tomar nota del número de folio de la propiedad para conocer su historial.