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Mercado está inundado de préstamos para vivienda Entidades ofrecen variedad de planes a tasas fijas y variables; en colones y dólaresEs conveniente analizar los costos "ocultos" de cada préstamo David Leal C. dleal@nacion.com Tasas de interés fijas hasta por dos años, cuotas más bajas y mayores plazos para pagar son parte de los ganchos que utilizan los bancos y mutuales para atraer a los clientes que buscan financiamiento para vivienda. En otros planes no se paga la mensualidad durante un año o están ligados al comportamiento de una tasa de referencia.
Para este año al menos 10 intermediarios han anunciado que colocarán ¢300.000 millones en vivienda, 40% más que en 2005. La variedad de crédito es amplia, tanto en colones y dólares como en unidades de desarrollo -moneda virtual que se ajusta diariamente según la inflación-.
Es necesario analizar lo que está detrás de cada uno de ellos y el comportamiento de las cuotas en el tiempo, para no terminar con una deuda que "asfixie" el presupuesto familiar . Algunos créditos en colones tienen la desventaja de que la cuota que se empieza pagando es alta si se compara con las deudas en dólares o en "unidas de desarrollo", empero, a largo plazo podrían ser las más manejables para aquellas personas que únicamente reciben ingresos en esa moneda. A continuación se exponen algunos de los principales factores que deben ser analizados al momento de escoger alguna opción: Devaluación e inflación. La incertidumbre que existe en torno a si el Banco Central cambiará en el corto o mediano plazo el régimen cambiario del colón frente al dólar (minidevaluaciones), así como una inflación alta (14,07%) son factores que se deben considerar. Por ejemplo, en caso de mantenerse las minidevaluaciones, si el deudor tiene únicamente ingresos en moneda nacional, debe tener presente que mes a mes deberá destinar un poco más de colones para pagar la mensualidad, sin importar que la tasa sea fija o variable. Así, por un crédito de $40.000 a 20 años plazo y un interés fijo del 10%, la mensualidad es de $386. En el primer mes (enero del 2006), a un tipo de cambio de ¢500 por dólar, esa cuota equivale a ¢193.000. Luego de 11 meses, deberá pagar a ¢208.705, dado que el tipo de cambio aumentó a ¢540,60 (una devaluación del 8,11%), una diferencia de ¢15.705. En el caso de préstamos que se ajustan con la inflación, si está sube, las cuotas se ajustarán al alza. En cuanto a las unidades de desarrollo (UD), que calcula la Superintendencia General de Valores y que tiene una equivalencia en colones, se ajustaron en un 14,11% en el último año terminado el 1.° de enero pasado, al pasar de ¢410,739 a ¢468,722. En lo que va de este año, el valor de las UD subió ¢4,176; al pasar de ¢468,722 a ¢472,898. Por lo que en un préstamo de ¢20 millones (equivale a 42.333 UD) a 14 años, con un tipo de interés fijo de 7%, la cuota es 396 UD. La mensualidad para este mes (enero del 2006) equivale a ¢187.080, mientras al finalizar el año se habrá incrementado ¢226.250, suponiendo que por mes, las unidades de desarrollo se ajusten en un 1% (una inflación esperada del 12%). En ambos tipos de préstamo (dólares y UD), la mensualidad es menor durante seis años que la de un crédito en colones por el mismo monto, a 20 años y un interés fijo del 20%, cuya cuota es de ¢339.765. Luego de ese lapso, las cuotas en dólares y UD empiezan a superar a las de colones. Los costos. Es conveniente comparar los intereses que cobran -si es tasa fija o variable-, el monto de gastos administrativos, las comisiones por formalización y de avalúo, pólizas de seguro. El comportamiento de las tasas internacionales afecta las locales. Si un crédito tiene una tasa variable, los incrementos en los tipos de interés se traducirán en cuotas más altas y viceversa. Por ejemplo, el año pasado las tasas en dólares subieron en varias ocasiones, la tasa Prime -de referencia en mercados internacionales- pasó de 5,25% al 7,25%. Asimismo, la LIBOR pasó del 2,90% al 4,75%. Los bancos cobran un interés ligado a alguna de esas tasas, por ejemplo, la LIBOR más 3 puntos porcentuales (7,75% actualmente). Si esta tasa sube, el interés aumenta en la misma proporción. Los préstamos a tasas fijas tienen la desventaja de que con una reducción de intereses en el mercado, la cuota no bajará. Por el contrario, si las tasas suben, la cuota se mantiene. Entretanto, las comisiones por formalizar el financiamiento son en algunos casos "costos ocultos", debido a que algunas entidades las distribuyen entre las cuotas a lo largo del tiempo. Otras por el contrario las aplican en una única ocasión y la reducen del préstamo otorgado. La definición de esas comisiones está en función de la estructura de costos de cada entidad y de la disponibilidad de recursos.
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