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El especialista: Las áreas comunes del condominio Marco Odio A. Especialista tributario En el condominio vertical existe la particularidad que todos los pisos o departamentos que conforman el edificio comparten el mismo terreno en el que se construyó el bloque. Es por ello que la ley ha determinado que el suelo o el terreno deberá ser considerado como área común de todos los condóminos o personas que habitan en el inmueble. A cada condominio o finca filial se le asigna un porcentaje que se inscribe en el Registro Público y que representara su derecho sobre la totalidad de las áreas comunes del inmueble. Sin embargo, este porcentaje constituye una ficción jurídica porque ningún propietario podrá alegar que tiene mayor derecho sobre las áreas comunes que otro, porque su porcentaje sea mayor que el de los demás o de igual forma los propietarios del primer piso y los del último no tendrán, por tal motivo, más o menos derechos que los restantes propietarios. Retomando el tema del terreno, debemos considerar que el empresario al vender un condominio debe calcular la parte de la ganancia de capital que se deriva de la propiedad, porque ese porcentaje de ganancia deberá quedar excluido de las rentas brutas sujetas al impuesto sobre las utilidades. Recordemos que la ganancia de capital tributará solo si la venta de los condominios se configura como la actividad habitual del contribuyente. Ahora bien, resulta que el porcentaje de áreas comunes asignado al condominio no contempla solo el terreno, también existen otras zonas en el edifico como son los vestíbulos, las escaleras, los ascensores y que se incluyen dentro del porcentaje de áreas comunes de cada uno de los propietarios. Por lo tanto no podemos aplicar el porcentaje asignado a cada filial para averiguar la parte del terreno que le corresponde a cada condominio. La solución está en echar mano a los avalúos bancarios que se emplean para asegurar contra incendios al condominio, porque la aseguradora protegerá únicamente la parte construida correspondiente a cada filial, excluyendo el terreno. De esa manera logramos identificar la parte del terreno que le corresponde al condominio y así excluiríamos de la renta bruta esa parte de la ganancia. El gran problema se presentaría cuando se dé una ganancia de capital por venta y no exista suficiente documentación porque el empresario no utilizó financiamiento ni póliza contra incendio. En este caso, la persona, no tendría más remedio que tributar por toda la ganancia o contratar los servicio de un perito que le determine con exactitud el porcentaje de terreno que le correspondería al condominio que se vendió.
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