Economía

Vivienda: de la burbuja al embotellamiento

Actualizado el 19 de agosto de 2013 a las 12:00 am

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Vivienda: de la burbuja al embotellamiento

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Uno de los interrogantes económicos de la actualidad pregunta por qué las bajas tasas de interés de la Reserva Federal no han provocado una recuperación más fuerte. Puede hallarse una respuesta parcial en el atribulado mercado de la vivienda, que es un canal esencial por el que operan las tasas bajas. Aunque el mercado de la vivienda se ha recuperado, el renacimiento se ha visto debilitado por prácticas crediticias más estrictas por parte de los bancos. De nada sirven las tasas de interés bajas si las entidades crediticias no otorgan créditos o solo lo hacen a prestatarios ultraseguros. El presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, a menudo se queja de las normas demasiado severas para conceder hipotecas. Pero parte de esa severidad resulta ser el efecto secundario, no deliberado, de otras políticas gubernamentales creadas para sancionar a los bancos por la crisis financiera.

En las trincheras del mercado de la vivienda, el viraje en las normas crediticias ha sido asombroso. En el punto álgido de la burbuja, “hubo momentos en que los bancos daban crédito si uno tenía un certificado de nacimiento,” dice María Wells, agente inmobiliaria de Florida. Ahora, dice Wells, los bancos están tan obsesionados con conceder hipotecas seguras, que el proceso de aprobación es interminable, y a menudo, en el último momento, exigen montos iniciales más altos o más documentos (prueba de ingresos, historia de pagos). “La mitad de nuestras ventas son totalmente en efectivo”.

El renacimiento del mercado de la vivienda se ha visto debilitado por prácticas crediticias más estrictas por parte de los bancos.

Las calificaciones crediticias ahora son más altas. Las calificaciones para préstamos respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac, empresas que proveen garantías federales para las hipotecas, promediaban alrededor de 720 (en una escala de 300 a 850) antes de la burbuja. Ahora, esa cifra se ha elevado a 760, expresa el Joint Center for Housing Studies de Harvard. Guy Cecala, editor del respetado boletín Inside Mortgage Finance, calcula que por lo menos la mitad de la población tendría problemas para cumplir los requisitos bajo las actuales calificaciones crediticias.

Todo ello ha amortiguado la recuperación de la vivienda. La construcción de unidades nuevas sigue siendo de menos de 1 millón anualmente, cuando la demanda subyacente es de 1,7 millones, considera el economista Mark Zandi, de Moody’s Analytics.

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Cinco años después de la crisis financiera, las ejecuciones hipotecarias han disminuido. Las tasas de interés siguen siendo bajas. Durante la mayor parte del año pasado, promediaron un 3,5% para las hipotecas de tasa fija a 30 años; ahora están a alrededor del 4,4%. Las viviendas son asequibles; con tasas bajas y precios bajos los pagos mensuales se mantienen también bajos. Y, finalmente, tenemos el siguiente factor: alrededor del 90% de las hipotecas nuevas se venden a entidades del Gobierno (Fannie, Freddie, la Federal Housing Administration y el Department of Federal Affairs).

Las apariencias, sin embargo, son engañosas. Aún se puede obligar a las entidades crediticias privadas (Bank of America, JPMorgan Chase, Citigroup, Wells Fargo) a absorber los costos de un incumplimiento de pagos. Después de la burbuja de la vivienda, Fannie y Freddie demandaron a los bancos, sosteniendo que debían de hacerse cargo de los préstamos en mora que reflejaban negligencia o fraude.

“En este punto, los bancos tienen razón”, dice Laurie Goodman, analista de Amherst Securities and the Urban Institute, un centro de investigación. “Piensan que corren riesgo residual (por incumplimientos) aunque están pagando a Fannie y Freddie para que corran el riesgo por medio de tarifas”. Los incumplimientos de pagos presentan otros costos potenciales, incluyendo daños a la reputación de los bancos. Para evitar esos costos, los bancos han adoptado una estrategia simple: prestar solo a prestatarios supersólidos, que no presenten probabilidades de entrar en mora.

Hay un poderoso impulso para echar la culpa a los bancos por la crisis financiera y para “hacerles pagar”

El mercado de la vivienda, que depende en gran parte del crédito, tiene problemas para obtenerlo. Todo el sector ha pasado de una burbuja a un embotellamiento. Su contribución a la recuperación podría decepcionar. Los que van a comprar una vivienda por primera vez y los compradores pertenecientes a minorías luchan por obtener préstamos. “Todos estamos de acuerdo con que el crédito era demasiado fácil (durante la burbuja)”, expresa Goodman. “Pero el crédito está mucho, mucho más restringido ahora”.

Quizás la baja en el desempleo y el alza en los precios de la vivienda, ambos factores ventajosos para el crédito, aflojen el sesgo antipréstamos. Quizás los cambios regulatorios estimulen el otorgamiento de créditos. O quizás, no.

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La política gubernamental enfrenta una contradicción. Hay un poderoso impulso para echar la culpa a los bancos por la crisis financiera y para “hacerles pagar”. Recientemente, el gobierno de Obama demandó a Bank of America, acusándolo de fraude en la venta de $850 millones de bonos respaldados por hipotecas. (El banco negó esa acusación.) Esos ataques recuerdan a los bancos el peligro de conceder hipotecas. “Cada vez que se demanda a una entidad crediticia,” expresa Cecala, “hay menos probabilidades de que los estándares crediticios se aflojen”.

Lo que políticamente es conveniente, económicamente es perjudicial. ¿Cuál de los dos aspectos favorecemos?

ROBERT SAMUELSON inició su carrera como periodista de negocios en The Washington Post, en 1969. Además, fue reportero y columnista de prestigiosas revistas como Newsweek y National Journal.

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