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Préstamos para vivienda

Actualizado el 21 de noviembre de 2012 a las 12:00 am

Los préstamos paravivienda tienensu lado dramático

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El lugar donde uno vive suele convertirse en el centro de nuestra vida y del mundo. Cuando uno dice que algún lugar queda muy lejos, es respecto a nuestra morada. Por ello, la vivienda propia constituye para mucha gente una de las grandes ilusiones y muchas veces también es la inversión de su vida. Es su opus magnum . Pero, como documentan las noticias domésticas e internacionales recientes, los préstamos para vivienda (en particular para construcción o compra de ella) tienen su lado dramático.

Lo normal es financiar al menos parte de la vivienda en el sistema financiero y aquí este juega una gran función social, poniendo dinero a la disposición de quienes tienen necesidad de recursos y cuentan con una clara posibilidad de generar ingreso en el futuro, y creando formas de inversión para quienes son ahorrantes netos y no cuentan con buenos proyectos de inversión física.

El crédito para vivienda es a mediano y, usualmente, a largo plazo: quince, veinte y más años. Y conforme mayor sea el plazo, mayor es la incertidumbre que se enfrenta. Veinte años podrían no ser nada para Carlos Gardel, pero sí para que el entorno cambie de manera significativa, para bien o para mal. La tasa de interés es el cordón umbilical que, en el mundo económico, une al presente con el futuro y anticipar cuál puede ser su nivel en el 2027, por ej., no es cosa fácil. Las predicciones son difíciles, decía Yogi Berra, en particular si son respecto al futuro.

En el mundo moderno las tasas de interés variables son la moda. Quien hace un préstamo acepta pagar una tasa variable (por ej., tasa básica pasiva, o Libor, más un margen convenido). La condición es que la tasa base no dependa de ninguna de las partes en el trato, es decir, ni del banco individual que financia, ni del deudor. Para atender los riesgos que puedan materializarse durante la vida del préstamo lo usual es tomar ciertas precauciones. Una de ellas es no financiar el ciento por ciento del costo o precio de la vivienda, sino solo una proporción de él (por ej., el 70%). Otras son que el servicio de la deuda (intereses, abono a principal más seguro si opera) no supere una determinada fracción (por ej., un 30%) del ingreso esperado del deudor, aun en condiciones de tensión en que la tasa de interés se elevara, o la devaluación (tratándose de préstamos en moneda extranjera a no generadores de divisas) se disparara. En algunos casos hasta se pacta la adquisición de un seguro de desempleo, que cubra los abonos si el deudor perdiera su trabajo.

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Casos recientes en los Estados Unidos, España y Grecia, por ej., muestran la materialización de todo un manojo de riesgos, desde burbujas que estallan y reducen el precio de las viviendas a niveles tales que el monto de las deudas superan el valor de mercado de ellas, hasta situaciones de altísimo desempleo prolongadas, que no las cubren los seguros, y baja en los salarios reales de la gente para compensar pérdidas de competitividad de las economías.

Todo esto se ha traducido en morosidad elevada, que obligan a los bancos a reflejar fuertes pérdidas en sus balances, algunas tan fuertes que los llevan a la quiebra, y a los deudores a verse ante la imposibilidad de atender los préstamos en la forma pactada. El caso de propietarios que han optado por suicidarse antes que ver que su casa es tomada por los entes acreedores y el de personas que ven las cuotas incrementadas de manera significativa por aumentos en las tasas de interés base son, sin duda, ejemplos de situaciones trágicas.

¿Qué hacer? Lo primero es hacer cumplir las normas prudenciales en el otorgamiento de crédito arriba señalada (i. e., relación préstamo a valor de la garantía; servicio de deuda respecto a ingresos esperados del deudor, etc.). También procede que el manejo macroeconómico del país sea lo más prudente posible, para evitar situaciones de inestabilidad cambiaria, inflacionaria y de tasas de interés. El alargar plazos para asegurar que las cuotas no se elevan antes cambios en el entorno constituye otra buena práctica. En casos extremos, que del presupuesto nacional salgan recursos para atender el servicio de deudas de pequeños deudores es aceptable. Lo que no parece prudente es imponer a los bancos y otros entes financieros condiciones arbitrarias lesivas cuando se materializan ciertos riesgos macroeconómicos, que afectan la capacidad de pago de los deudores, porque ello podría llevar a que desaparezcan los préstamos para vivienda a deudores de mediano y alto riesgo. Aquí la medicina sería peor que la enfermedad.

La crisis hipotecaria conocida como subprime y la crisis financiera de algunos países de la eurozona deberían servir para tomar conciencia de que ciertos escenarios adversos pueden, en efecto, materializarse. Para los Gobiernos, la moraleja es que el manejo macroeconómico prudente debe ser la regla; para los consumidores y demandantes de crédito, la enseñanza es que deben moderar sus aspiraciones y ajustarlas no solo a los escenarios esperados, sino aún a otros estresados.

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